IFRS 16 og effekter av Korona pandemien

Dette er et utdrag fra en artikkel skrevet av vår CEO Terje Glesaaen i samarbeid med KPMG-partner Serge Fjærvoll. Den ble publisert i den profesjonelle publikasjonen “Revisjon og regnskap” i mai 2020.

 

Når det gjelder IFRS 16 effekter av leieavtaler iht Korona pandemien er det viktig å skille mellom såkalte revurderinger og modifiseringer for regnskapsføringen, men det kan være vanskelig å fastsette om en endring knyttet til Covid-19 er en revurdering eller modifisering.

Som følge av Covid-19 er det mange leietakere som fremforhandler lettelser i leiebetalingene. Det kan være i form av engangsreduksjoner i leie, reduksjon for en periode, endret form for leieberegning, for eksempel fra fast til variabel leie mv. Vi har også hørt eksempler om at leietaker ønsker forlengelse av leie for attraktive lokaler hvor leietaker har foretatt påkostninger, for å forlenge perioden for å tjene inn påkostningene og dermed forlenge avskrivningstiden.

Internasjonalt har det vært stort påtrykk på både IASB og FASB om å tillate forenklinger knyttet til endringer som følge av Covid-19.

Nedenfor vil vi skissere regnskapsføring av endringer i leieavtaler for leietaker slik de er i IFRS 16 nå og omtale hva FASB har gjort og IASB planlegger å gjøre.

 

IFRS 16 effekter – revurdering eller modifisering

I vår forrige artikkel i Revisjon og Regnskap 8-2019 omtalte vi revurderinger og modifiseringer, og vi inkluderte også to figurer som illustrerer prinsippene for regnskapsføring av de ulike endringene. Skillet her er blitt veldig aktuelt nå i forbindelse med Covid-19 krisen.

Revurderinger er justeringer knyttet til forhold som var del av de opprinnelige vilkårene i leieavtalen. Dette skiller seg regnskapsmessig fra modifiseringer. Modifiseringer er endringer i leieavtalens anvendelsesområde eller vederlag som ikke var del av de opprinnelige vilkårene i leieavtalen.

Det som i hovedsak er aktuelt nå knyttet til IFRS 16 og Korona pandemien er at leietaker får redusert eller utsatt leiebetalinger. Redusert leiebetaling vil normalt være enten:

  • en variabel leie som følge av revurdering som innregnes i resultatet, eller
  • en modifisering hvor leietaker må måle leieforpliktelsen på nytt med ny rente når begge parter godkjenner endringen (ikrafttredelsestidspunktet).

Revurdering

Det bør vurderes om dagens situasjon med Covid-19 er en endring som kan relateres til betingelser i kontrakten, f.eks force majeure-klausuler, eller lover og reguleringer knyttet til kontrakten. Slike klausuler eller lover og reguleringer kan være knyttet til den opprinnelige kontrakten selv om de ikke står nevnt eksplisitt i kontrakten og ikke ble vurdert spesielt ved førstegangsinnregningen av kontrakten.

En reduksjon i leien basert på betingelser i den opprinnelige kontrakten eller lover og regler som regulerer kontrakten og må anses som å være en del av kontraktsvilkårene, vil oftest være å anse som variabel leie. Variabel leie skal innregnes i resultatet over de periodene den gjelder for. Vår holdning er at den variable leien bør innregnes som en driftskostnad, og ved en lettelse, som en negativ driftskostnad.

Modifisering

En leietaker som oppnår reduksjon i leiebetalinger uten endring i omfang av leieobjektet (lengde eller mengde) som ikke er basert på betingelser i den opprinnelige kontrakten vil måle leieforpliktelsen på nytt og endre bruksretteiendelen tilsvarende som forpliktelsen endres. Leietaker skal gjøre beregningene basert på en oppdatert diskonteringssats. Leietaker må oftest bruke marginal lånerente når begge parter har godkjent endringen (ikrafttredelsestidspunktet). Risikofri rente er generelt redusert, men kredittrisikopremien for leietaker kan ha økt betydelig, slik at nettoeffekt på renten er usikker. Det kan også hende at leietaker på ikrafttredelsestidspunktet ikke ville blitt innvilget lån, eller fått lån kun med en garanti fra myndighetene. Vi antar at den marginale lånerenten referer til et lån uten garanti fra myndighetene, da en slik garanti skal separeres og innregnes som offentlig tilskudd.

Skal IFRS 16 effekter innregnes, og i så fall når?

En endring skal ikke innregnes før begge parter godkjenner endringen. Vi forventer at en endring ikke vil innregnes før endringen er avklart og juridisk bindende for partene. Forhandlinger som ikke er avsluttet før 31 mars 2020, skal etter vår mening ikke innregnes i første kvartal.

En endring i avtalen som i realiteten er en utsettelse av betaling er ikke er en endring i vederlag, selv om det kan ha en nåverdieffekt, og vil således ikke komme inn under reglene om modifisering. Dette kan være tilfeller hvor det avtales helt eller delvis lettelser i betalingene i andre kvartal mot at leien i senere kvartaler økes tilsvarende. En slik endring vil da i utgangspunktet ikke gi opphav til endret regnskapsføring.

Vi anbefaler også å vurdere om endringene i leieavtalene kan bli vesentlige, og minner om vesentlighetskriteriene i IAS 8.

 

Endringer fra FASB og IASB

Foretaket kan ha et betydelig omfang av leieavtaler i ulike land med ulike lover og regler og myndighetsinsentiver knyttet til Covid-19. Som det fremgår av ovenstående kan det være vanskelig å vurdere om endringene er modifisering eller ikke.

Både FASB og IASB har mottatt en rekke henvendelser om å innvilge lettelser i regnskapsføringen knyttet til endringer IFRS 16 forpliktelser som følge av Korona pandemien. FASB har allerede åpnet for at leietakere kan velge å innregne slike lettelser som variable leiebetalinger, se eksemplet over. IASB har hurtigbehandlet et lignende forslag om å endre IFRS 16. IASB foreslår at endringen kun skal gjelde for leietaker og bare for reduksjoner i leie for 2020 som totalt sett reduserer eller gir i hovedsak uendrede totale leiebetalinger, og ikke omfatte andre endringer. IASB forventer at en endring kan være klar i slutten av mai. Det foreslås at endringen skal ha tilbakevirkende kraft, som i praksis vil være fra 1.1.2020. Endringen må også godkjennes av EU. Således vil et foretak som avlegger  1. kvartalsrapport iht IAS 34 før dette tidspunktet, ikke kunne benytte endringene i 1. kvartalsrapporten, men vil kunne benytte det for blant annet halvårs- og årsregnskapet for 2020.

 

Kontantstøtte og andre offentlige støtteordninger

Ulike land har ulike støtteordninger. I Norge har vi fått det som omtales som «kontantstøtte». Selv om leiebetalinger kan inngå i grunnlaget for faste kostnader, mener vi at en slik støtte ikke kan sies å være en del av leiekontrakten, og må innregnes iht. IAS 20 som offentlig tilskudd. Det innebærer at når det er rimelig sikkerhet for at foretaket vil oppfylle vilkårene og tilskuddet vil bli mottatt, må foretaket innregne tilskuddet i resultatet på systematisk grunnlag, samtidig som kostnader det skal kompensere for innregnes.

 

Endret vurdering av opsjons- og oppsigelsesklausuler

Dagen markedssituasjon kan ha skapt betydelig usikkerhet, og leietaker kan ha endret sin vurdering knyttet til opsjons- og oppsigelsesklausuler. Bare dersom det inntreffer enten en vesentlig hendelse eller en vesentlig endring i forhold som er innenfor leietakers kontroll, kan og skal leietaker gjøre en ny vurdering. Hvis leietaker har truffet tiltak, for eksempel satt i gang en nedbemanning eller stengt en fabrikk, kan det være at kravene er oppfylte for å gjøre en ny vurdering. En ny beregning skal gjøres med oppdatert diskonteringsrente, og vil endre leieforpliktelse og bruksretteiendel.

 

Utfordrende – effekter for IFRS 16 og Korona lempninger

Dagens markedssituasjon gjør at endringer i leiekontrakter kan bli mer aktuelt enn tidligere antatt, og regnskapsføringen under IFRS 16 er komplisert. Det er også historisk at IASB iverksetter en hurtigendring av en nylig implementert regnskapsstandard. Det skaper også utfordringer for systemer som skal oppdateres og å beregne endringene riktig. Det er viktig at systemleverandører tilrettelegger for en regnskapsføring av disse effektene og gir gode veiledninger.

 

Les mer om vår IFRS 16 løsning her

 

Ny utgivelse IFRS 16 med nye funksjoner

Nye og forbedrede funksjoner, for eksempel en valutafunksjon som kan håndtere månedlige, gjennomsnittlige valutakurser. Den nye utgivelsen på Share Controls IFRS 16 har mange fordeler. ShareCont...

ShareControl IFRS 16 vs Excel – her er fordelene

  Vår ShareControl IFRS 16 vs Excel gir korrekte data, lite administrasjon og bidrar til en enkel måte å håndtere IFRS 16 på. Det er mange fordeler ved å bruke ShareControl IFRS 16 samme...

Se KPMG og Share Control sitt felles webinar om IFRS 16 og COVID-19 – slik håndterer dere endringer i leieavtaler

  Korona-pandemien innebærer en rekke ulike endringer i forskjellige typer av leieavtaler og nye statlige støttetiltak som må rapporteres riktig. Serge Fjærvoll, partner i KPMG og daglig ...